Blog

 

UMOWA DEWELOPERSKA – RACHUNEK POWIERNICZY-OBOWIĄZKI DEWELOPERA.

W dzisiejszych czasach spory odsetek klientów decyduje się na zakup nieruchomości od dewelopera.

Wiąże się z tym dużo plusów jak i minusów.

Potencjalny klient biura sprzedaży danej inwestycji ma często wiele wątpliwości co do całej procedury sprzedażowej.

Najczęściej nasuwające się pytania to:

Czy nie stracę swoich pieniędzy?

Jakie mam prawa jako kupujący?

Jakie obowiązki ma wobec mnie deweloper?

Jak jestem zabezpieczony?

W dzisiejszym wpisie postaramy się odpowiedzieć na powyższe pytania.

Na początek wyjaśnimy czym jest umowa deweloperska i co powinna zawierać.

 

Umowa deweloperska reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (DZ.U. Nr 232, poz. 1377). Tekst jednolity ogłoszono 23 września 2019 r. ART. 22 tej ustawy.

Co powinna zawierać Umowa deweloperska?

Umowa deweloperska w szczególności powinna zawierać:

  1. Określenie stron transakcji, miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej.
  2. Cena za jaką kupujemy daną nieruchomość.
  3. Niezbędne informacje o nieruchomości, która jest przedmiotem umowy wielkość działki, stan prawny nieruchomości w szczególności oznaczenie jej właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejące na niej obciążenia hipoteczne, służebność.
  4. W przypadku domu jednorodzinnego określenie jego położenia oraz jego istotne cechy będącego przedmiotem umowy, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy.
  5. Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego, który chcemy nabyć.
  6. Określenie powierzchni i układu poszczególnych pomieszczeń oraz standardu i zakresu prac, które zobowiązuje się wykonać deweloper.
  7. Termin przeniesienia praw własności na nabywcę (czyli termin, w którym stajemy się prawnym właścicielem nabywanej nieruchomości).
  8. Wysokość i termin wpłat przez nabywcę transz na rzecz dewelopera (czyli kiedy i ile musimy wpłacić deweloperowi pieniędzy)
  • Informację dotyczycące: mieszkaniowego rachunku powierniczego (czym jest rachunek powierniczy wytłumaczymy w dalszej części wpisu), nr rachunku do wpłat transz za na rzecz dewelopera, zasady dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku oraz informacje o ewentualnych kosztach prowadzenia rachunku.
  • Gwarancję bankową, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
  • gwarancję ubezpieczeniową, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji
  1. Nr pozwolenia na budowę oraz oznaczenia organu, który je wydał oraz czy jest ostateczne czy zaskarżone.
  2. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych inwestycji, w której nabywamy nieruchomość.
  3. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w ART. 29 (odstąpienie od umowy deweloperskiej) a także warunki zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w przypadku skorzystania z tego prawa.
  4. Określenie odsetek oraz kar umownych dla stron umowy
  5. Określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
  6. Oświadczenia nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami
  7. Termin oraz sposób [powiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
  8. Informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po dokonaniu wpłaty całej ceny sprzedaży przez nabywcę lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego po wpłacie całej ceny sprzedaży przez nabywcę.
  9. Deweloper powinien zobowiązać się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu przez nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, prawo do użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości służącej do zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

 

 

Przebrnęliśmy przez Umowę deweloperską już wiecie na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy z deweloperem😊

 

W następnej części wpisu napiszemy czym jest rachunek powierniczy i dlaczego dla was jest on bardzo ważny.

 

 

18.(Mieszkaniowy rachunek powierniczy), deweloper ma obowiązek do każdej nowej inwestycji deweloperskiej zawrzeć umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej, „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”.

1.Bank, w którym deweloper założył mieszkaniowy rachunek powierniczy rejestruje każda wpłatę i wypłatę odrębnie dla każdego nabywcy.

2.Jako nabywcy macie prawo otrzymać informację od banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy o dokonanych wpłatach i wypłatach.

3.Tylko bank ma prawo wypowiedzieć umowę na prowadzenie rachunku, lecz tylko z bardzo ważnych powodów.

  1. (Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego)
  2. W przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego obowiązkiem dewelopera jest założenie nowego rachunku powierniczego w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy.
  3. Środki znajdujące się na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym, są przekazywane przez bank, w którym dotychczas prowadzono mieszkaniowy rachunek powierniczy, na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera.
  4. W przypadku gdy deweloper nie złoży dyspozycji przelewu środków, o których mowa w ust. 2 na rachunek mieszkaniowy powierniczy w terminie 60 dni licząc od dnia wypowiedzenia umowy bank zwraca środki znajdujące się na rachunku nabywcom/ nabywcy.
  5. W czasie, w którym obowiązuje umowa na rachunek powierniczy umowa ta nie może zostać zmieniona z wyjątkiem oprocentowania zgromadzonych środków na tym rachunku bez zgodny nabywcy z tym, że sposób oprocentowania jest ustalony w tej umowie.
  6. (Prawo dysponowania środkami)

Deweloper ma prawo dysponować środkami zgromadzonymi na otwartym rachunku powierniczym tylko w celu realizacji danej inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek. Do kontroli tego obowiązku stosuje się odpowiednio przepis art. 12 ustawy.

  1. (Rachunki i prowizje)

Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

 

Mieszkaniowy rachunek powierniczy chroni wasze pieniądze i pozwala na kontrolowanie dewelopera czy przeznacza zgromadzone środki zgodnie z przeznaczeniem.

 

OCHRONA WPŁACONYCH ŚRODKÓW PRZEZ NABYWCE.

Bardzo ważymy zabezpieczeni dla nabywcy jest art. 15 ustawy mówiący o gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej. Deweloper zapewnia, nabywcy gwarancję bankową i gwarancję ubezpieczeniową, na mocy, której bank lub zakład ubezpieczeniowy wypłaci nabywcy – na jego żądanie- środki w wysokości wpłacanych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:

  • Ogłoszenia upadłości dewelopera
  • Odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę na podstawie Art. 29 ust.1pkt.6 (ten paragraf omówimy w kolejnej części wpisu)
  • Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art.1, w stanie na jaki zgodził się nabywca.

Art. 16 (Zabezpieczenie roszczeń) 

  • W przypadku stosowania zabezpieczeń, o których mowa w art. 15, z chwilą wypłaty środków z tytułu udzielonej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, nabywcy przysługuje prawo do rozszerzenia przeciwko bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy przechodzą na gwaranta.
  • Pamiętajmy, że gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa nie obejmuje odsetek od wypłacanych środków oraz utraconych korzyści.

 

OBOWIĄZKI DEWELOPERA WZGLĘDEM NABYWCY PRZED ZAWARCIEM UMOWY DEWELOPERSKIEJ.

 

Art. 17 (Prospekt informacyjny) 1.Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż nowej inwestycji jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danej inwestycji.

Art. 18 (Doręczenie prospektu) 1. Deweloper ma obowiązek na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z potrzebnymi załącznikami. 2. Deweloper ma obowiązek doręczyć informacji. 3. Jeżeli deweloper doręcza prospekt informacyjny w wraz z potrzebnymi załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacyjnym innym niż papier, deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej podpisanie umowy deweloperskiej na przekazanie prospektu informacyjnego w raz z potrzebnymi załącznikami w formie papierowej w lokalu przedsiębiorcy.

Po krótce, jeżeli deweloper prześle Państwu prospekt informacyjny np. tylko mailową ma obowiązek dostarczyć na Państwa żądanie dokumenty w formie papierowej.

Art. 19 (Informacja o zmianie) 1. W przypadku gdy zajdą zmiany w prospekcie informacyjnym doręczonym potencjalnemu nabywcy deweloper ma obowiązek doręczyć aktualne informacje w postaci:

  • aneksu do prospektu lub zmian w załącznikach, w którym określa się aktualne informację, albo
  • nowy prospekt informacyjny lub nowe załączniki, w których zmiany są wskazany w sposób zrozumiały i umożliwiający identyfikację zmian poprzez zamieszczenie odpowiednich przypisów.
  1. Za wyraźną zgodą osoby zainteresowanej podpisaniem umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny w raz z załącznikami zawierającymi zmiany może zostać dostarczony na innym nośniku niż mowa w ust. 1.
  2. Deweloper ma obowiązek dostarczyć prospekt informacyjny wraz załączeniami zawierający zamiany w czasie umożlwiający zapoznanie się z dokumentami przed podpisanie umowy deweloperskiej.

Art. 20 (Informacja o sytuacji Prawno finansowej) 1. Deweloper obowiązany jest do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz inwestycji deweloperskiej, w tym konkretnego mieszkania, którym zainteresowany jest nabywca lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. 2. Prospekt informacyjny wraz załącznikami tworzy integralną część z umową deweloperską.

Art. 21 (Udostępnienie dokumentów) Jako strona zainteresowana podpisaniem umowy deweloperskiej mają Państwo prawo żądać od dewelopera:

  1. aktualnego stany księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
  2. Kopię aktualnego odpisu KRS, jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS lub aktualne zaświadczenie z CEIDG
  3. Kopię pozwolenia na budowę
  4. Sprawozdania finansowego dewelopera za ostanie 2 lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową- sprawozdania spółki dominującej
  5. Projektu architektoniczno-budowlanego

Uzbrojeni w taką wiedzę śmiało możemy rozpocząć przygodę w poszukiwaniu nieruchomości w rynku pierwotny (od dewelopera).

POWODZENIA!

ZAPRASZAMY DO ZAGLĄDANIA NA NASZEGO BLOGA JUŻ NIEBAWEM KOLEJNE PRZYDATNE W ŚWIECIE NIERUCHOMOŚCI WPISY😊

 

UMOWA POŚREDNICTWA NA WYŁĄCZNOŚĆ ? CZY Z WIELOMA AGENCJAMI? NIE ZAWSZE DUŻO ZNACZY DOBRZE!

Czy warto pospisywać umowy pośrednictwa na zasadzie WYŁĄCZNOŚĆ czy też wiele umów OTWARTYCH z agencjami nieruchomości?  Czy dużo znaczy dobrze?

W Polsce klienci nadal są uprzedzeni do umów pośrednictwa na wyłączność. Boją się, iż powierzając sprzedaż czy wynajem swojej nieruchomości jednej agencji tracą możliwość sprawnej sprzedaży/wynajmu.

Wielokrotnie słyszymy od swoich klientów, że odradzano Im umów na zasadach WYŁĄCZNOŚĆ, gdyż wiele agencji to możliwość szybkiej sprzedaży. Niestety często nasi klienci przekonali się, iż 10-20 umów to dezinformacja, różne ogłoszenia, różne ceny, brak kontaktu z agentem, ale problem dotyka również Kupującego/Wynajmujące często nie otrzymuje odpowiednich informacji czy to wynikających z ogłoszenia czy też od samego agenta, ale nie dziwmy się, jeśli w biurze jest setki ogłoszeń niespełna nauczyć się ich wszystkich a to doprowadza do braku podstawowej wiedzy o produkcie, który sprzedajemy czy wynajmujemy. Pamiętam, jak poszukiwałam mieszkania do wynajmu, jak denerwowało mnie to, że pośrednik odbierający telefon nie mógł udzielić mi informacji czy ogłoszenie jest aktualne nie mógł, bo miał swojej ofercie setki ogłoszeń i fizycznie nie był wstanie zorientować się na bieżąco czy właściciel wynajął już swoją nieruchomość co w konsekwencji doprowadzało do braku zainteresowania danym ogłoszeniem. Wyłączność to uporządkowanie, 100% zaangażowania, zaufanie. Prowadzenie takiej transakcji nie może być oparte na przypadkach wszystko musi być doprecyzowane od ceny po ustalenia terminów przecież niejednokrotnie klient sprzedaje i jednocześnie poszukuje dla siebie nowej nieruchomości my nazywamy to transakcją wiązaną to w takich przypadkach nasi klienci najbardziej cenili sobie WYŁĄCZNOŚĆ. Przy umowach OTWARTYCH ciężko o relacje z klientem a co za tym idzie nie poznajemy dokładnych potrzeb naszego klienta to często rodzi niedomówienia.

Wyłączność daje pośrednikowi jak i klientowi możliwość poznania się dodarcia do jak największej liczby potrzeb klienta a dzięki temu możliwość precyzyjnego przedstawienia sytuacji stronie kupującej.

99% transakcji zamykamy na etapie pierwszej oferty sprzedażowej od kupującego.

Wyłączność to nie tylko umowa! Ważne by każdy pośrednik/agent to wiedział. Wyłączność to odpowiedzialność osoba decydująca się na taki rodzaj umowy pośrednictwa powierza nam swój majątek, dorobek życia, swoje pieniądze.  Jeśli tego nie rozumiesz nie podpisuj takich umów.

Zawsze, ale to zawsze nasi klienci otrzymują na bieżąco raport co dzieje się z ich nieruchomością, ile wykonaliśmy telefonów, ile wysłaliśmy maili, jakie były wrażenia wizytujących, plusy, minusy.

Tego nie zapewni dziesiątki podpisanych umów otwartych, gdyż pośrednik pracujący w biurze, gdzie pozyskuje się steki ofert nie jest wstanie na bieżąco informować co zrobił dla swojego klienta, jakie działania zastosował by sprzedać/wynająć powierzoną nieruchomość.

Podsumowując, jeśli chcemy być pewni, że sprzedaż/wynajem naszej własności jaką jest mieszkanie, dom, lokal jest odpowiednio prowadzona warto powierzyć ją agentowi na zasadach WYŁĄCZNOŚCI.

 

W tym wpisie postaramy się nakreślić czym jest wpis roszczenia o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej, w jakiej formie możemy zawrzeć umowę przedwstępną, czym jest zadatek, zaliczka.

Czym jest umowa przedwstępna?

Definicję umowy przedwstępnej wprowadza ustawa z dnia 23.04.1964 r. KC art. 389.

Paragraf 1.

Umowa, przez która jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Paragraf 2.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez osobę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowę przedwstępną może zawrzeć w dwóch formach:

UMOWA PRZEDWSTĘPNA CYWILNO PRAWNA, taką umowę możemy spisać między stronami w domu, biurze, kawiarni. Jedyną konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej w tej formie jest konsekwencja finansowa. W przypadku przekazania przez stronę kupującą stronie sprzedającej pieniędzy w formie ZALICZKI czy to przelewem czy gotówką to w chwili nie zawarcia umowy końcowej sprzedaży niezależnie czy z winy strony kupującej czy strony sprzedającej pozostawiona kwota w tej formie jest zawsze zwrotna. W przypadku przekazania przez stronę kupującą stronie sprzedającej pieniędzy w formie ZADATKU czy to przelewem czy gotówką to w chwili nie zawarcia umowy końcowej sprzedaży z winy strony kupującej traci pozostawiony ZDATEK, a w przypadku nie zawarcia umowy końcowej sprzedaży z winy strony sprzedającej musi zwrócić stronie kupującej w ZADATEK podwójnej wysokości.  ZADATEK REGULUJE KC ART. 394 (strata gotówki bądź zwrot gotówki)

ZADATEK MOŻE ZOSTAĆ ZWRÓCONY TYLKO W SYTUACJA NADZYWCZAJNYCH (niezawinionych) czyli w przypadku, śmierci, choroby czy kalectwa lub gdy strony ustalą inaczej w umowie przedwstępnej sprzedaży.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO, taką umowę zawieramy tylko w kancelarii notarialnej. Umowa przedwstępna podpisana w tej formie oprócz konsekwencji finansowych ma również konsekwencje prawne. Pierwszym z nich jest rygor egzekucji wprost z aktu art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 KPC, który brzmi następująco, jeżeli strona kupująca nie stawi się w na umowę przyrzeczoną sprzedaży w wyznaczonym terminie w umowie przedwstępnej sprzedaży to strona sprzedająca ma prawo w trybie natychmiastowej wykonalności żądać zapłaty ustalonej ceny sprzedaży (zgłaszając się z podpisanym już aktem notarialnym opatrzonym w klauzulę wykonalności sprawę do komornika) i „przymusić „stronę kupującą do zakupu nieruchomości oraz przenieść własność na stronę kupującą w trybie zaocznym. Mogą być również inne roszczenia. Takim roszczeniem będzie temat dzisiejszego wpisu -ŻĄDANIE PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI Z UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ. Wpis ten dokonujemy do DZIAŁU III KW możemy zrobić to za pośrednictwem NOTARIUSZA, ale również złożyć stosowny wniosek osobiście w Sądzie w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Wpis roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, którą chcemy kupić warto złożyć w sytuacji, gdy nie do końca ufamy sprzedającemu lub istnieje prawdopodobieństwo, że jest dużo chętnych na tą nieruchomość i sprzedający sprzeda ją innej osobie za lepszą cenę.
Na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece w akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Taki wniosek jest jednak dodatkowo płatny i kosztuje 150 zł za wpisanie tego roszczenia oraz 75 zł za jego wykreślenie (na podstawie art. 43 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Zarówno w przypadku Umowy notarialnej jak i umowy cywilno-prawnej rozwiązanie ich powinno zostać sporządzone wyłącznie w formie pisemnej.

Czy warto stosować wpis roszczenia? Tak w przypadku transakcji bez udziału pośrednictwa biura nieruchomości jest to zabezpieczenie dla strony kupującej w przypadku nieuczciwego Sprzedającego, lecz trzeba pamiętać, iż jest to dodatkowy koszt, a nierzadko Sąd nie zdąży dokonać pełnego wpisu w KW.

W następnym wpisie poruszymy temat rodzaju umowy pośrednictwa w sprzedaży. Czy dużo zawsze znaczy dobrze 😊

 

KOSZTY OKOŁO TRANSAKCYJNE- CZYLI  ILE POTRZEBUJĘ PIENIĘDZY NA ZAKUP NIERUCHOMOŚCI .

Ile potrzebuję pieniędzy przy zakupie mojego mieszkania ?

To często zadawane pytanie przez klientów, którzy chcą kupić mieszkanie , dom czy działkę. Dlatego postanowiliśmy w tym wpisie  przybliżyć koszty około transakcyjne przy zakupie mieszkania i ewentualne koszty w przypadku dokonywania dodatkowych czynności. Dla kogo przekazujecie poszczególne kwoty. Kiedy będą potrzebne.

Osobiście uważamy, że przedstawienie klientowi dodatkowych opłat , które są niezbędne przy transakcji rzutuje na dalszy proces zakupowy. Potencjalny Kupujący może przeanalizować dokładnie swoje finanse, po takim spotkaniu wie ile potrzebuje gotówki aby móc podejść do rozmów. Można pomyśleć, iż  w dobie internetu wszystko wiemy ,ale doświadczenie pokazało nam, jak ważne jest tego rodzaju spotkanie z klientem i przedstawienie ile tej „kasy” de facto musi mieć :).

W zależności od tego w jaki sposób klient będzie finalizował swój zakup tak też będą kształtowały się finalne koszty około transakcyjne.

Przechodząc do sedna pierwszą ważną i nienegocjowalną opłatą jest

  • Podatek o czynności cywilno prawnych (P C C)- zgodnie z art.10 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. płatnikiem podatku od czynności cywilno prawnych dalej u.p.c.c- notariusze są płatnikami podatku (PCC) . Na mocy art. 10 ust. 3 i ust. 3a pkt 2 u.p.c.c. płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku, oraz m.in. wpłacić pobrany podatek na rachunek organu podatkowego właściwego ze względu na siedzibę płatnika, w terminie do 7 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano podatek.
    Podatek PCC wynosi 2% od ceny transakcyjnej opłacamy go w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego , zakupu od firmy , która wystawia FV , lub właściciela , który zakupił mieszkanie od dewelopera i od przeniesienia własności nie minęło 2 lata podatek ten nie należy się. Wyjaśniając powyższe obowiązkiem  Kupującego w przypadku zakupu mieszkania jest uiszczenie kwoty w wysokości 2% od wartości mieszkania notariuszowi w dniu umowy przyrzeczonej (przenoszącej na Kupującego własność) a notariusz ma obowiązek te podatek pobrać i przekazać do Urzędu Skarbowego.

Np. Mieszkanie kosztuje 200 000 zł *2%= 4000 zł tę kwotę musimy mieć przygotowaną w ramach opłaty do Urzędu Skarbowego w dniu aktu notarialnego (umowa przyrzeczona).

  • Kupujący posiłkujący się kredytem hipotecznym zobowiązany jest do uiszczenia za pośrednictwem notariusza PODATKU OD CZYNNOŚCI CYWILNO PRAWNYCH w wysokości 19 zł nie ma znaczenia, ile wynosi kwota udzielonego kredytu wysokość podatku jest niezmienna. Uiszczamy ją  w dniu aktu notarialnego (umowa przyrzeczona).

Kolejną opłatą jest taksa notarialna. Co to jest ta taksa ?:) A mianowicie jest to opłata dla notariusza za sporządzenie umowy/ umów. Jak wspominaliśmy na początku w zależności jak klient będzie finalizował zakup tak też będą kształtowały się opłaty.  W przypadku zakupu mieszkania za gotówkę za  zwyczaj wystarczy jedna umowa czyli umowa końcowa sprzedaży, ale gdy posiłkujemy się kredytem bank będzie wymagał przedstawienia umowy przedwstępnej sprzedaży w taki  przypadku opłata za taksę notarialną będzie obowiązywała 2 razy. Zgodnie z ustawą maksymalną taksę notarialną liczymy ze wzoru w zależności od wartości nieruchomości. Po niżej przedstawiamy wzór na taksę do wartości nie przekraczającej 1 00000 zł

[ [ (kwota transakcyjna mieszkania- 60 0000 zł )* 0,4%]+1010 zł ]* 1,23=  x

x/2=y maksymalna kwota taksy notarialnej  brutto

W liczbach: [ [ 600 000 zł- 60 00 zł*0,4%]+1010 zł] * 1,23=  [2160+1010 zł]1,23 = 3899,10 zł brutto:2= 1949,55  zł brutto  maksymalna stawka taksy notarialnej.  Po niżej przedstawiamy jak kształtują się stawki względem zmieniającej się wartości.

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; 3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej

10 000 zł;

4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej

30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu prze-pisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Lecz warto pamiętać, iż kancelarii notarialnych jest sporo i notariusze bardzo często negocjują kwotę ostateczną taksy notarialnej. Biura pośrednictwa współpracują z kancelariami notarialnymi i często mają ustalone bardzo korzystne stawki dla swoich klientów.

OPŁATY SĄDOWE

Elektroniczny wniosek wieczystoksięgowy zgodnie z wejściem w życie ustawy z dnia 1 lipca 2016 roku notariusz ma obowiązek wprowadzić zmiany w formie elektronicznej do księgi wieczystej w dniu sporządzenia aktu notarialnego (wpis  nowego właściciela , wniosek o ustanowienie hipoteki i każdą czynność, którą trzeba ujawnić w KW). Opłata ta wynosi 200 zł + 23% VAT = 246 zł brutto – płatne przy umowie przyrzeczonej
Opłata sądowa wnioskowanie o wpis nowego właściciela 200 zł każdorazowo- płatne przy umowie przyrzeczonej

Opłata sądowa wpis hipoteki ( w przypadku posiłkowania się kredytem hipotecznym) 200 zł – płatne przy umowie przyrzeczonej

Opłata sądowa 200 zł +23% VAT= 246 zł brutto- tzw. wpisowe -płatne przy umowie przyrzeczonej

W przypadku gdy chcecie aby notariuszu zawnioskował w waszym imieniu o wpis hipoteki umownej- kaucyjne trzeba uiścić taksę notarialną o zawnioskowanie przez notariusza wpisu do KW. Opłatę tę liczymy ze wzoru jak po niżej.

[[ wysokość hipoteki umownej -kaucyjnej – 60 000 zł ]*0,4%]+1010 zł ]*1,23= x

x/4= y – maksymalna stawka taksy notarialnej. Jak w przypadku taksy notarialnej za sporządzenie umowy/umów wysokość jej wysokość również można negocjować.

Wartość hipoteki umownej- kaucyjnej poznajemy podczas podpisania umowy kredytowej.

Wypisy z aktu notarialnego:

Umowa przedwstępna 2 wypisy – Sprzedający, Kupujący

Umowa przyrzeczona w zależności od instytucji. do których trzeba wysłać powiadomienie.

Najczęściej   wypisów z umowy przyrzeczonej potrzebujemy 5- Sprzedający, Kupujący, Urząd Skarbowy, Urząd M

iasta Wydziału Geodezji, Sąd.

W przypadku zakupu mieszkania Spółdzielczego-własnościowego – wypis zostanie wysłany do SM lecz nie zostanie wysłany do UM Wydział Geodezji .

W przypadku zakupu mieszkania przez obcokrajowca dodatkowy wypis zostanie wysłany do MSWiA.

Koszt str. z aktu notarialnego 6 zł + VAT.

Dodatkowe opłaty mogą pojawić się w przypadku potrzeby bądź chęci założenia Księgi Wieczystej opłata ta wynosi 100 zł.

Możemy również  jako kupujący w przypadku podpisania umowy przedwstępnej wpisać roszczenie do Księgi Wieczystej o przeniesienie własności  jest dodatkowe zabezpieczenie nie jest obligatoryjne koszt wpisu takiego roszczenia to 150 zł.

W przypadku wykreślenia z Księgi Wieczystej  hipoteki (spłaconej) koszt to 100 zł.

Wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności to 75 zł.

W następny wpisie wytłumaczymy czym jest wpis roszczenia i czy warto wykonać tą czynność oraz co to jest hipoteka umowna -kaucyjna.

NA POCZĄTKU WYTŁUMACZYMY CZYM JEST  NIERUCHOMOŚĆ Z DEFINICJI.

Zgodnie z art.46 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c), ,,nieruchomościami są cześć powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunt), jako również budynki trwale z  gruntem związane lub część takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Wyodrębnienie nieruchomości winno się odbyć pod względem prawnym (własnościowym) i fizycznym ( w odniesieniu do gruntów- geodezyjnym).

W polski systemie prawnym wyróżniamy następujące rodzaje nieruchomości:

-Nieruchomość lokalowa( samodzielny lokal mieszkalny)

-Nieruchomość gruntowa(działki)

-Nieruchomość budynkowa (domy)

Czym jest samodzielny lokal?

Jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Lokale wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne także mogą uzyskać status samodzielności np. garaż , lokal usługowy.

Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo z własnością lokali.Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal.  Ustanowienie odrębnej własności lokalu, praw i obowiązków właścicieli tych lokali oraz zarządu nieruchomością dz. wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r, o własności lokali ( DZ.U. z 2020 r. poz.1910).

Co to są część wspólne?  Są to część , które nie należą do wyłącznego użytkowania właściciela nieruchomość takiej jak: udział w klatce schodowej, windzie itp…

Ważną informację jest to, iż wyodrębnienie lokalu jest możliwe tylko wtedy gdy w budynku istnieją co najmniej dwa lokale.

Ustanowienie odrębnej własności może nastąpić w wyniku:

-umowy zawartej między współwłaścicielami lub między właścicielem a nabywcą lokali, lub w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, a po zakończeniu budowy – wyodrębnienia w tym domu własności lokalu i przeniesienia tej własności na drugą stronę umowy lub na inny podmiot wskazany w umowie.

-jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości

-orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własność niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

 

 

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

Bardzo często spotykamy się z wątpliwościami naszych klientów co do jednego z obowiązujących w Polsce praw własności. Jednym z nich jest Spółdzielcze- własnościowe prawo do lokalu.
1. Czy takie prawo mogę sprzedać, oddać w darowiźnie, czy może ktoś po mnie odziedziczyć?
2. Jeśli nie jestem właścicielem gruntu to czy mieszkanie jest moje?
3. Czy na spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu dostanę kredyt?
4. Czy musi posiadać KSIĘGĘ WIECZYSTĄ?
Dziś na powyższe i inne pytania postaramy się odpowiedzieć oraz rozwiać wątpliwości i rozjaśnić czym jest spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu.
Zacznijmy od Definicji Spółdzielczego- własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego:
Nie można nazywać Go NIERUCHOMOŚCIĄ!
Może być ustanowione dla lokalu w budynku będącym własnością lub współwłasnością spółdzielni mieszkaniowej.
WAŻNE 😊 od 31/07/2007 r. nie można nadawać nowych spółdzielczych-własnościowych praw do lokalu (mówi o tym ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 14/06/2007)
Powstawało na drodze umowy w formie pisemnej pomiędzy Spółdzielnią a jej członkiem (czyli aby móc się ubiegać o takie prawo musieliśmy być członkiem spółdzielni mieszkaniowej).
W umowie tej Spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do użytkowania, członek natomiast do wniesienia wkładu budowlanego.
WKŁAD BUDOWLANY TO KWOTA, KTÓRĄ SPÓŁDZIELNIA PRZEZNACZAŁA NA WYBUDOWANIE DANEGO LOKALU.
Czas odpowiedzieć na pierwsze pytanie z naszej listy.
Tak! Prawo to jest zbywalne. Możemy je sprzedać, przechodzi na spadkobierców, można je darować oraz podlega egzekucji.
Jest to ograniczone prawo rzeczowe. Zbycie tego prawa wymaga formy aktu notarialnego.
Możemy zbyć ułamkową część prawa. Nabywca prawa nie ma już obowiązku ubiegać się o członkostwo spółdzielni.
Ważna informacja od 2018 roku zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych każdy nowy nabywca staje się członkiem spółdzielni bez wnoszenia opłaty członkowskiej oraz tzw. wpisowego.
Poniżej odpowiadamy na pytanie nr 2.
Jesteśmy właścicielami mieszkania natomiast grunt pod blokiem jest własnością spółdzielni bądź współwłasnością mieszkańców, którzy wyodrębnili swoje lokale (ale o tym w kolejnym wpisie 😊).
OGRANICZONE PRAWO RZECZOWE REGULUJE ART. 244 KC
Zaliczamy do niego: służebność, zastaw, hipotekę, spółdzielcze – własnościowe prawo do lokalu.
Odpowiedź na pytanie nr 3 znajdziecie poniżej.
Oczywiście nie ma przeciwwskazań co do posiłkowania się kredytem hipotecznym w przypadku spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu.
Jeden z banków w Polsce nie chciał kredytować lokali objętych tych prawem, ale zmienił zdanie 😊😊.
Pozostaje na jeszcze pytanie nr 4.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi posiadać księgi wieczystej, jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy chcemy posiłkować się kredytem hipotecznym w takim przypadku musimy zawnioskować o założenie księgi wieczystej.
KIEDY NAJLEPIEJ ZAWNIOSKOWAĆ DO SĄDU O ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ
Najprościej w dniu umowy przyrzeczonej notariusz w naszym imieniu za wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej na wybrany przez nas lokal a bank w umowie kredytowej zawrze zapis, iż wpisze się z zabezpieczeniem do nowo założonej KW.
Mamy nadzieję, że rozwialiśmy choć część wątpliwości.
Kolejna lektura już niebawem.