Umowa przedwstępna, roszczenie o przeniesienie własności, zadatek-zaliczka róznice

 

 

W tym wpisie postaramy się nakreślić czym jest wpis roszczenia o przeniesienie własności z umowy przedwstępnej, w jakiej formie możemy zawrzeć umowę przedwstępną, czym jest zadatek, zaliczka i jakie występują różnice.

Czym jest umowa przedwstępna?

Definicję umowy przedwstępnej wprowadza ustawa z dn. 23.04.1964 r. KC art. 389.

Paragraf 1.

Umowa, przez która jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Paragraf 2.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez osobę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowę przedwstępną może zawrzeć w dwóch formach:

UMOWA PRZEDWSTĘPNA CYWILNO- PRAWNA, taką umowę możemy spisać między stronami w domu, biurze, kawiarni. Jedyną konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej w tej formie jest konsekwencja finansowa. W przypadku przekazania przez stronę kupującą stronie sprzedającej pieniędzy w formie ZALICZKI czy to przelewem czy gotówką to w chwili nie zawarcia umowy końcowej sprzedaży niezależnie czy z winy strony kupującej czy strony sprzedającej pozostawiona kwota w tej formie jest zawsze zwrotna. W przypadku przekazania przez stronę kupującą stronie sprzedającej pieniędzy w formie ZADATKU czy to przelewem czy gotówką to w chwili nie zawarcia umowy końcowej sprzedaży z winy strony kupującej traci pozostawiony ZADATEK, a w przypadku nie zawarcia umowy końcowej sprzedaży z winy strony sprzedającej musi zwrócić stronie kupującej w ZADATEK podwójnej wysokości.  ZADATEK REGULUJE KC ART. 394 (strata gotówki bądź zwrot gotówki). Czyli oddajemy co otrzymaliśmy i zwracamy taką samą karę jaką musiała by zwrócić strona kupująca. W przypadku tej umowy dochodzić swoich praw w przypadku rozliczeń zadatku -zaliczki można tylko na drodze cywilnej.

Pokażmy na przykładzie:

1.Kupujący/a przekazał/a Sprzedającemu/ej 10 000 zł przy umowie przedwstępnej jako ZALICZKĘ i w sytuacji gdy nie dochodzi do umowy końcowej z winy jednej ze stron w/w kwota pozostaje zwrócona w całości Kupującemu/ej.

2. Kupujący/a przekazał/a Sprzedającemu/ej 10 000 zł przy umowie przedwstępnej jako ZADATEK i w sytuacji gdy nie dochodzi do umowy końcowej z winy Kupującego/ej tą w/w kwotę Sprzedający ma prawo zatrzymać (strata gotówki), a w sytuacji gdy do umowy końcowej nie dochodzi z winy Sprzedającego/ej to Sprzedający/a musi zwrócić Kupującemu/ej  to co otrzymał/a czyli 10 000 zł i kara taka sama jaką straciłby Kupujący/Kupująca czyli 10 000 zł.

ZADATEK MOŻE ZOSTAĆ ZWRÓCONY TYLKO W SYTUACJACH NADZWYCZAJNYCH (niezawinionych) czyli w przypadku, śmierci, choroby czy kalectwa lub gdy strony ustalą inaczej w umowie przedwstępnej sprzedaży.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO, taką umowę zawieramy tylko w kancelarii notarialnej. Umowa przedwstępna podpisana w tej formie oprócz konsekwencji finansowych ma również konsekwencje prawne. Pierwszym z nich jest rygor egzekucji wprost z aktu art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 KPC, który brzmi następująco, jeżeli strona kupująca nie stawi się w na umowę przyrzeczoną sprzedaży w wyznaczonym terminie w umowie przedwstępnej sprzedaży to strona sprzedająca ma prawo w trybie natychmiastowej wykonalności żądać zapłaty ustalonej ceny sprzedaży (zgłaszając się z podpisanym już aktem notarialnym opatrzonym w klauzulę wykonalności sprawę do komornika) i „przymusić „stronę kupującą do zakupu nieruchomości oraz przenieść własność na stronę kupującą w trybie zaocznym. Mogą być również inne roszczenia. Takim roszczeniem będzie temat dzisiejszego wpisu -ŻĄDANIE PRZENIESIENIA WŁASNOŚCI Z UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ. Wpis ten dokonujemy do DZIAŁU III KW możemy zrobić to za pośrednictwem NOTARIUSZA, ale również złożyć stosowny wniosek osobiście w Sądzie w Wydziale Ksiąg Wieczystych.

Wpis roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, którą chcemy kupić warto złożyć w sytuacji, gdy nie do końca ufamy sprzedającemu lub istnieje prawdopodobieństwo, że jest dużo chętnych na tą nieruchomość i sprzedający sprzeda ją innej osobie za lepszą cenę.
Na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 2zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece w akcie notarialnym można złożyć wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Taki wniosek jest jednak dodatkowo płatny i kosztuje 150 zł za wpisanie tego roszczenia oraz 75 zł za jego wykreślenie (na podstawie art. 43 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Zarówno w przypadku Umowy notarialnej jak i umowy cywilno-prawnej rozwiązanie takiej umowy wymaga formy pisemnej.

Czy warto stosować wpis roszczenia? Tak w przypadku transakcji bez udziału pośrednictwa biura nieruchomości jest to zabezpieczenie dla strony kupującej w przypadku nieuczciwego Sprzedającego, lecz trzeba pamiętać, iż jest to dodatkowy koszt, a nierzadko Sąd nie zdąży dokonać pełnego wpisu w KW.

W następnym wpisie poruszymy temat rodzaju umowy pośrednictwa w sprzedaży. Czy dużo zawsze znaczy dobrze 😊

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *